Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger von Maintal,

viele geplante und sich teilweise in der „Genehmigungsphase“ befindende Großbauprojekte, werden in naher Zukunft das Bild in unserer Stadt deutlich verändern. Die größten Bauprojekte, „Opeleck“, „Maintal Mitte“ und das „Realgelände“ befinden sich im Stadtteil Dörnigheim. Insgesamt sind große Auswirkungen zu erwarten, die sehr viel Einfluss auf alle unsere Lebensbereiche haben werden und zugleich immense Anforderungen an die Weiterentwicklung der Infrastruktur in ganz Maintal stellen. Insgesamt ist ein geschätztes Volumen von über 1.000 Wohneinheiten geplant, die fast zeitgleich entstehen werden. Dieses Bauvolumen und die daraus resultierenden Veränderungen, erfordern eine gute vorausschauende Vorbereitung.

Kernthemen sind die Verkehrsführung und Verkehrsaufkommen, ein verändertes Mobilitätsverhalten durch Ausbau sicherer Radwege, Ausbau des innerstädtischen ÖPNV, Parkraum, Anlieferungsflächen, Barrierefreiheit, die notwendige Infrastruktur für Kitaplätze, Schulangebote und Seniorenbetreuung, die ärztliche Versorgung, Ausbau des wohnortnahen Einzelhandels, Wasser- und Energieversorgung, sowie Abwasser- und Müllentsorgung.

Die geplante Baudichte, fehlende Grünflächen und natürliche Beschattungen fehlen bisher in den aktuellsten Planentwürfen. Eine Berücksichtigung bzw. Vorsorge, die die Folgen der Klimaveränderungen mindern, erfolgte bei der bisherigen Planung weder im Baugebiet noch im Einzugsbereich des Quartiers. Ansätze zur Reduzierung der Bodenversiegelung sowie die Begrünung von Fassaden oder Dächern wurden nicht aufgegriffen und entsprechen demzufolge nicht einer vorausschauenden Stadtentwicklung, die dafür sorgen, dass Gebäude und Areale sich tagsüber nicht aufheizen und abends rascher abkühlen können.

Wichtige Themen, die eine funktionierende und lebenswerte Kommune auszeichnen und zukunftsfähig machen, sollten zeitgleich zu den Baumaßnahmen geplant werden. Ihre Umsetzung, noch bevor der erste Spatenstich erfolgt, ist anzuraten. Dieses alles gehört eigentlich zu den Aufgaben einer funktionierenden Stadtverwaltung. Idealerweise werden dafür die Anregungen der Bürger aufgenommen und berücksichtigt. Im geordneten Austausch also können wir Bürger all diese Entwicklungen durch Mitwirkung ideenreich mitgestalten und maßgeblich positiv beeinflussen.  Damit werden wir, als engagierte, aktive Bürgerschaft, dass sich Maintal zu einer lebendigen, liebenswerten, friedvollen Stadt entwickelt. Die Stadtverwaltung ist daher gut beraten, wenn sie sich nicht allein von Investoreninteressen leiten lässt. All diese Überlegungen liefern eine Grundlage für das nachfolgende konkrete Planungsvorhaben.
In der vorliegenden Veröffentlichung konzentrieren wir uns auf das Bauprojekt Realgelände.  Der uns vorliegende, veröffentlichte Planentwurf für das Realgelände, wurde von uns nach den Maßstäben einer zeitgemäßen und umweltbewussten Quartiersplanung überprüft. Dieser Planentwurf des Investors, entspricht nicht den erforderlichen, zeitgemäßen Anforderungskriterien für eine vorausschauende, umweltbewusste, soziale Stadtentwicklung.

Um Ihnen eine persönliche Einschätzung zu ermöglichen, haben wir die einzelnen Themenblöcke in einen Vergleich gegenübergestellt und die Abweichungen dokumentiert. Die Basis für diesen Vergleich bilden der Planentwurf des Investors von Februar 2023 und der Entwurf des BÜRGERKREISES Leben-Wasser 2.3.

In einer separaten Rubrik finden Sie darüber hinaus ein „Architektonisches Wörterbuch“, in dem wir Ihnen die berufsspezifischen Bezeichnungen erklären. In einer weiteren separaten Aufstellung finden Sie eine wissenschaftlich belegte Klimatabelle, eine professionelle Schätzung des Verkehrsaufkommens im Quartier und Umgebung, sowie Frequenzzahlen für den geplanten Einzelhandel.  Alle derzeit veröffentlichten Gutachten und uns vorliegenden Pläne sowie wichtige Beschlüsse des Stadtparlaments haben wir ebenfalls für Sie zusammengestellt. Um Sie auch dauerhaft aktuell informiert zu halten, werden wir diese Website regelmäßig aktualisieren, und die neuesten Ergebnisse veröffentlichen.
Ihre Fragen und Anregungen senden Sie gern per E-Mail. Wir freuen uns auf Ihr Feedback!


Ihr BÜRGERKREIS REAL

Direkter Vergleich

"Lebendige Stadt" vs. "Schlafstadt"
„Wie entsteht eine funktionierende, lebendige Kommune, welche Kriterien müssen in den Vordergrund?“ Obwohl die Stadt Maintal, mitten in einem Ballungsraum liegt, sind wenig Impulse für notwendige Infrastruktur und Lebensqualität im Planentwurf des Investors erkennbar. Es fehlt vor allem an Unterstützung und Förderung für den wohnortnahen, kleinteiligen und vielfältigen Handel. Damit man für die einfachsten Bedürfnisse des Alltags nicht auf das Auto angewiesen ist. Wir erwarten von den zuständigen Dezernaten und Dezernenten der Stadt für die zukünftige Stadtentwicklung, sinnvolle Anforderungen an den Bauherrn und Investorengruppe. Mit und durch Unterstützung, Förderung, Begleitung seitens der Stadt, um eine zukunftsfähige Stadtentwicklung zu lenken und zu fördern. Festgehalten im städtebaulichen Vertrag. Eine vernünftige Verkehrsinfrastruktur für alle Verkehrsteilnehmer und sinnvollen Ausbau des ÖPNV können das Projekt erfolgreich ergänzen und unterstützen


 

Lebenswerter Städtebau + Investoreninteressen  
Der Vorschlag des Investors "Landschaftshügel" riegelt sich architektonisch vom öffentlichen Raum ab und integriert sich nicht in das vorhandene Stadtbild. Dadurch entstehen große Problemfelder nicht nur in architektonische, städtebaulichen Aspekten, sondern auch in den Bereichen des Zusammenlebens, des Klima- und Umweltschutzes und der Verkehrsführung / des Verkehrsflusses. Die Dichte der Bebauung, als Schutzmaßnahme gegen den Lärmschutz zu definieren, ist nicht überzeugend. Der Bürgerkreis zeigt und erklärt unter der Rubrik "Lärmschutz" die Alternativen und machbare Lösungen, die in einer modernen und verantwortungsvollen Stadtentwicklung Standard sind. Der Bau eines großen "Hyperblocks" begünstigt mehrere Aspekte negativ. Es wirkt nicht nur eng, sondern wird raumpsychologisch als zu dicht wahrgenommen. Der Vorschlag des Bürgerkreises öffnet und integriert das Areal mit vielen großzügigen und öffentlich nutzbaren Elementen in das bereits vorhandene Stadtbild, wie z.B. mit einer Baumallee und Grünflächen, ohne den Lärmschutz unberücksichtigt zu lassen.

 nachgebauter 3D Modell auf Grundlage des Entwurfes von planquadrat/ Instone

Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsregelungen der Hessischen Bauordnung (HBO) stellen Mindestabstände dar, eine Planung nur nach diesen Vorgaben, engt die Privatsphäre der Bewohner und stört das soziale Miteinander.  Deshalb ist es umso dringlicher, bei Planungen deutlich größere Abstände und qualitätsvolle Zwischenräume zu schaffen, um mehr Lebensqualität und bessere Sozialabstände zu erreichen, je nach Standort einer Bebauung. Diese Kriterien müssen vom Investor überprüft, berücksichtigt und respektiert werden. Dass diese Anforderungen realisierbar sind, zeigt einmal mehr der Entwurf des Bürgerkreises.

Lebensqualität vs. Raumenge
Die nachgebauten 3D Modelle verdeutlichen die unterschiedlichen Umsetzungen der verträglichen Raumdichte. Bei dem Investorenentwurf stehen die zukünftigen Bewohner des Areals und deren Lebensqualität nicht an vorderster Stelle. Die wichtigen Sozialabstände wurden nicht berücksichtigt Der Entwurf des Bürgerkreises beweist mit ihrem Entwurf, dass Lebensqualität und erforderliche Dichte vereinbar sind.

3D Modell Entwurf von RAUM+ Reiner Michaelis

Die Durchmischung macht den Unterschied
Der Bürgerkreis empfiehlt deshalb die Flächenaufteilung zu überdenken, damit auch Büros und Kanzleien in Form von Co Working, gemeinschaftlich genutzte Arztpraxen (MVZ), Räume für Kultur und Kreativität, Urban Gardening auf einigen Dachflächen, eine grüne Treppenlandschaft als Bushaltestelle entstehen können. Weitere kleine Einzelhandelsgeschäfte und Gastronomie können das Angebot ergänzen.

"Optimierung der Gewerbeflächen"
Konzeptunabhängig begünstigen beide Vorschläge durch den Beschluss der Nutzungsvorgaben eine nicht zeitgemäße Stadtplanung. Aus diesem Grund hat sich der Bürgerkreis dazu entschlossen, vielseitige Gewerbeflächen zusätzlich als Optionen zu den Märkten vorzuschlagen, um dem Missstand der gesamten Stadtplanung Maintals ein wenig entgegenzuwirken.

Verwirrung um die Lebensmittelmärkte
Im Vorfeld wurde beschlossen, den Einzelhandel in ungefährer Größe wie den ehemaligen (Bestands-) Real Markt mit seiner ca. 8.000qm Bruttofläche zu planen. Die aktuellen Pläne des Investors weisen zurzeit ca. 25% mehr Gewerbefläche aus.
Im Planentwurf fehlen für diese gedachte Umsetzung, die notwendigen Anforderungen an eine zeitgemäße Stadtplanung und die entsprechende Infrastruktur.

Hypermarkt vs. nachhaltige Märkte und Gewerbe+
Beim Vorschlag des Investors sind die Gewerbefläche nicht nachhaltig und flexibel durchdacht. Durch Zentrierung der Gewerbebruttofläche von über 10.000qm auf einer gebündelten Fläche bevorzugt es im besonderen große Lebensmittelketten (Hypermärkte) in der Größenordnung wie z.B. eines Globus in Maintal und verhindert und beeinflusst die Entwicklung und den Erhalt des kleinteiligen Handels.

Anforderungskriterien an einer Kita 
Die Kitaplanung des Investors zeigt auf, dass wichtige Aspekte, wie Erreichbarkeit, natürliche Belichtung und Belüftung und nachhaltige Luftqualität (CO2 Gehalt in näherer Umgebung) defizitär sind. Der Planentwurf Leben-Wasser 2.3, bietet gute Erreichbarkeit, natürliche Belichtung / Belüftung und ausreichende Grünfläche mit Bäumen.

Eine Kita ohne Bäume?
Maintal könnte die erste Kommune werden, die dem Bürgerkreis bekannt ist, dass eine Kita ohne Bäume im Hof/Garten der Kita befürwortet und realisiert. Beim Vorschlag des Investors befindet sich die Kita im 1. OG in ca. 6m Höhe auf dem "Landschaftshügel". Gemäß den Planungen des Investors ist hier kein einziger Baum möglich. Die geplante Bodentiefe von 60cm Höhe lässt hier keinen Baum wachsen.
Der Bürgerkreis hat in seinem Entwurf Leben-Wasser 2.3 großen Wert auf Umwelt- und Klimaschutz gelegt. Deshalb sind alle geplanten Grünflächen und Bäume realisierbar und sind „keine Platzhalter“. Durch eine gut durchdachte Planung der Flächen, können auch Bäume gepflanzt werden. Die notwendigen Bodentiefen sind eingehalten und bieten den Bäumen ausreichend Raum für die Bewurzelung und ein gesundes Wachstum.

"Offenheit" vs. "Geschlossenheit"
Durch die offene Baustruktur können nicht nur die Bäume im Norden tatsächlich auch wachsen, sondern alle Wohneinheiten haben die besseren Belüftungs- und Durchlüftungsmöglichkeiten. Das ist essenziel für ein gesundes Wohnen für Jung und Alt. Diese Planung unterstützt die Nachbarquartiere und schränkt die Durchlüftung in diesen Gebieten nicht ein. Somit ist für ein ausgeglichenes Klima und Frischluftzufuhr gesorgt. Wie wichtig diese Faktoren sind, können Sie unserer Klimatabelle entnehmen, die 2022 in unmittelbarer Nähe und auch dem Plangebiet gemessen und erstellt wurde.

Lebenswertes Wohnen 
In einer "gemäßigten" Klimazone, ist in erster Betrachtung eine offene Bauweise immer der geschlossenen Bauweise überlegen. Der Vorschlag des Bürgerkreises ist, im Gegensatz zum Investorenentwurf, offen geplant, nur dort „geschlossen“, wo es unbedingt nötig und sinnvoll ist. Dadurch sind u.a. 5 luftige Wohnhofbebauungen, 6 offene Punktbebauungen und eine Clusterbebauung (Gruppe) entstanden. Es wurde besonderes darauf Wert gelegt, dass alle Wohneinheiten über viel natürliches (Sonnen)Licht verfügen.   

"Barrierefreiheit ist Luxus"
So lautete die öffentliche Aussage bei der Präsentation des Investorenentwurfes in der Ausschusssitzung Februar 23, durch die Planerin des vom Investor beauftragten Planungsbüros. Die Diskussionen über die Barrierefreiheit im "halböffentlichen Raum" scheint eine Scheindebatte zu sein. Barrierefreiheit ist ein Grundrecht! Es ist undenkbar, eine solche bauliche Megaanlage im 21. Jahrhundert nicht barrierefrei zu gestalten. Wenn im nächsten Schritt Aufzüge von der TG zu den Erschließungen der Wohnungen und öffentlichem Raum geplant werden, macht sich ein Zwischenhalt zum Hügel im Verhältnis zu den Gesamtbaukosten finanziell nicht bemerkbar.

"Mobilitätswende" statt "Autogerechte Stadt" 
"Mobilität für alle!" Dabei geht es nicht darum das Auto aus dem Verkehr auszuschließen, sondern u.a. die Verkehrsinstrumente neu zu Denken und die Priorisierung nachhaltig zu gestalten. Deshalb ist es schon heute notwendig, VOR! all den Bauprojekten, dass das Fahrrad und den ÖPNV schrittweise als ein gutes und funktionierendes alternatives Verkehrsmittel auszubauen. Die zusätzliche Verkehrsbelastung durch die Neubaugebiete ist dabei nicht miteingerechnet. Auffallend positiv ist, dass sich beide Vorschläge innerhalb und oberhalb des Areals den „nicht motorisierten Verkehr“ bevorzugen. Der Investorvorschlag lässt innerhalb des Quartiers nicht sehr viel Raum für realisierbare Radwege, diese sind durch den geplanten „Hügel“ nicht möglich. Auch dass die Baukörper sehr nahe an den öffentlichen Raum geplant sind, kann sich auf der Kennedystr. eine nicht ausreichende Radwegbreite bilden.

Anbindung an ÖPNV
Vom Quartier aus fährt in der Regel nur alle 30min! der Bus zum nächstgelegenen Bahnhof "Maintal Ost". Ca. 1,8km Fuß- Radweg trennen das Quartier und den Bahnhof. (langfristig auch S-Bahn Halt) Der ÖPNV muss als Zubringer zum S-Bahnhof und als allgemeine Verkehrsmittel eine bessere und dichtere Nutzungszeiten erhalten. Das ist eine vorrangige Aufgabe der Kommune, um die viel diskutierte „Verkehrswende“ zu realisieren. Sollten alle diese Bauvorhaben wie geplant realisiert werden, sind es mindestens über ca. 1.200 Neubürger nur in diesem Gebiet.

Zugang zum "Wasser"
Der Zugang zum Mainufer soll laut der Stadtplanung Maintals aufgewertet und verbessert werden. Der Landschaftshügel vom Investor blockiert eine einfache Durchwegung vom öffentlichen Raum, sei es nördlich von der Kreuzung Kennedystr./Kesselstädter Str. oder auch östlich von der Kesselstädterstr. hin zum Mainufer, im Süden gelegen."

Stellplätze für den Handel
Bei genauere Betrachtung des Investorenvorschlages sind mehr Stellplätze ausgewiesen, als es die Stellplatzsatzung es vorgibt. Gleichzeitig wird von Seiten des Investors dafür geworben, den Bedarf an Stellplätze für das Wohnen zu reduzieren. Damit entstehen viele offene Fragen, die von Seiten des Investors und Seiten der Stadt beantwortet werden müssen. Wie groß sind die geplanten Märkte, wie hoch ist der zu erwartender Verkehrsaufkommen, wo sind die endgültigen Ein- und Ausfahrten zu den Märkten, wo sind die Versorgungswege und wie kann man die Belastung der Anwohner ausschließen? Der Einzelhandel verfügt über ausreichend viele Auswertungen über Frequenzen in verschiedenen Bereichen, die man bei der Ermittlung der Durchschnittswerte zu Grunde legen kann.

Kein Platz für Bäume
Die gelb markierten Tiefgaragenflächen des Investorenentwurfes verdeutlichen das ganze Ausmaß der versiegelten Fläche. Hier sind die Bepflanzung von großkronigen Bäumen, nur im Bereich des Spielplatzes möglich, weil hier durch die Versiegelung die notwendige Bodentiefe fehlt. Die im Planentwurf großzügig gezeichneten Bäume sind nicht realisierbar und sind nur „Platzhalter“. Für die Natur und für eine intakte Umwelt und für ein gesundes Quartierklima, und gemäß aktueller Stellplatzsatzung, sind hier zahlreiche Bäume unabdingbar.        
 

Landschaftshügel?
Der „Landschaftshügel“ von vielen als „Gestaltungselement“ und umweltfreundlich verstanden, verbirgt im südlichen Teil Abstellflächen für Autos, oberhalb des natürlichen Geländeniveaus!
Die, als teilweise als Baumhügel dargestellte Fläche ist nicht realisierbar, da die notwendige Bodentiefe für die Bäume nicht vorhanden ist, sodass nur eingeschränkte Bepflanzungen möglich ist und man sich „mit Gras begnügen“ muss.

Sichtbarkeit der bebauten Fläche
„GRZ 1“ ist ein wichtiges Element, um eine Bebauungsfläche zu überprüfen. Die GRZ 1 ermittelt/zeigt in welchem Verhältnis die bebaute Fläche, zu der nicht bebauten Fläche in einem Planentwurf steht. Tiefgaragenflächen werden hierbei nicht berücksichtigt.
Wenn man beide vorliegenden Entwürfe für das Realgelände, nach diesen Kriterien vergleicht, entsteht eine Abweichung von 50% zwischen beiden Vorschlägen. Der aktuelle Planentwurf des Investors versiegelt somit mehr Fläche.

"Unsichtbare" Versiegelung 
Die GRZ 2 Anzahl berücksichtigt auch die nicht sichtbaren Versiegelungen durch Tiefgargen (TG) unter der Erde. 

Mehr Versiegelung durch Gehwege?
Die Grundflächenzahl 2 zeigt und dokumentiert, das Verhältnis der bebauten Fläche, inkl. Tiefgaragen (unsichtbare Versiegelung) und Zuwege, zu den nicht überbauten Flächen befindet. Bei mehrgeschossigen TG, wird als Wert nur eine Flächengröße eingesetzt. Bei der Berechnung wird zunächst ein nicht wasserdurchlässiger Belag zu Grunde gelegt.
Auch hier, in diesem Vergleich ist das Ergebnis eindeutig!

"Alles ist besser als die Bestandsvollversieglung"  
Diese Behauptung hören wir als Bürger immer wieder, von verantwortlicher Seite, von Verwaltung gleichermaßen, wie von Politikern, ist nicht korrekt. Verschwiegen wird, dass die jetzige Fläche zwar fast vollversiegelt ist, aber keine Bebauung unterhalb der Geländeoberfläche hat. Die geplanten Tiefgaragen werden mit ihren Volumina, das Grundwasser stark belasten. Der neue Planentwurf ist nicht besser, sondern ein Schritt zurück in der Stadtentwicklung und Klima- und Umweltschutz. Dieser Entwurf weist eine Versiegelung von mehr als 84% der Gesamtfläche aus, mehr als die ortsübliche Bebauung. Im Vergleich dazu weist der Entwurf des Bürgerkreises eine Versiegelung von „nur“ 59% aus.

Umweltfreundliche Lösung
Eine nachhaltige Bauplanung setzt deshalb bei allen Zuwegen auf wasserdurchlässiges Material. Diese sind nicht nur umweltfreundlich, sondern auch stabil und eignen sich auch für außergewöhnliche Belastungen der Rettungswege, durch Fahrzeuge der Feuerwehr und des Rettungsdienstes.

Strukturen einer Stadt
Gleichzeitig verdeutlicht der Plan den Kontrast des zu bebauenden Quartiers, zu der bereits bebauten Umgebung und deren Eingliederung. Die geplanten Tiefgaragenplätze sind hier standardgemäß nicht berücksichtigt.

Intransparente Informationen?
Der Schwarzplan unterstützt das „Lesen“ eines Planentwurfes und verdeutlicht deren Struktur und Ausmaß der Flächen, die überbaut und versiegelt werden.


 

nachgebauter 3D Modell auf Grundlage des Entwurfes von planquadrat/ Instone

Vogelperspektive Kennedystraße

3D Modell Entwurf von RAUM+ Reiner Michaelis

Vogelperspektive Kesselstädter Straße

nachgebauter 3D Modell auf Grundlage des Entwurfes von planquadrat/ Instone

Stadt Entrée

nachgebauter 3D Modell auf Grundlage des Entwurfes von planquadrat/ Instone

Abstände zum öffentlichem Raum

nachgebauter 3D Modell auf Grundlage des Entwurfes von planquadrat/ Instone

nachgebauter 3D Modell auf Grundlage des Entwurfes von planquadrat/ Instone

Highlights